Wirtschaftlichkeit von Immobilien im Lebenszyklus - Eine programmierte Entscheidungshilfe mit dem Fokus auf konventionelle und PPP-Projekte

Geleitwort

Vorwort

Inhaltsübersicht

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1 Anlass, Gegenstand und Zielsetzung

1.1 Missstände der öffentlichen Gebäudewirtschaft

1.1.1 Investitionsbedarf, Investitionsstau und Verschuldung

1.1.2 Status Quo des öffentlichen Gebäudemanagements

1.2 PPP als neuer Ansatz für die öffentliche Gebäudewirtschaft

1.3 Zielsetzung und Fokus der vorliegenden Arbeit

1.4 Literaturrecherche

1.5 Gang der Untersuchung und Entwicklung

2 Grundlagen der öffentlichen Leistungsverwaltung und Beschaffung

2.1 Die Kriterien Effektivität und Effizienz

2.1.1 Öffentliche Haushalte und ihre Grundlagen

2.1.2 Die Konzentration auf hoheitliche Aufgaben

2.1.3 Die strategische und operative Bedeutung der Projektgenesis

2.2 Grundlagen der Ausschreibung und Vergabe

2.2.1 Vergabegrundsätze, Auftragsgegenstände und Verfahrensarten

2.2.2 Vorbereitung und Durchführung des Vergabeverfahrens bei PPP-Projekten

3 Die neue Beschaffungsund Leistungsvariante PPP

3.1 Die zentralen PPP-Charakteristika

3.1.1 Partnerschaft mit der Privatwirtschaft

3.1.2 Bedarf und Nutzen (Value for Money

3.1.3 Lebenszyklusbetrachtung

3.1.4 Risikobetrachtung und Risikoverteilung

3.1.5 Funktionalbeschreibung, Output-Orientierung und Service Payments

3.1.6 Variabilität

3.1.7 Aktivierung privaten Kapitals als Win-Win-Strategie, Nutzerentgelte und sonstige Erlösquellen

3.1.8 Der Asset-Gedanke

3.1.9 Begriffliche Abgrenzung

3.2 Die Bedeutung von PPP für den Hochbau

3.2.1 Art und Größenordnung in Frage kommender öffentlicher Hochbau-Projekte

3.2.2 Lernen der öffentlichen Verwaltung und Geschäftsfeldentwicklung bei den Privaten

3.3 Stand der Forschung und Abgrenzung der Arbeit

3.3.1 Gutachten „PPP im Hochbau“, BMVBW

3.3.2 Leitfäden der PPP-Schulstudie, BMVBS

3.3.3 Leitfäden der Task Force PPP NRW

3.3.4 Veröffentlichungen weiterer Kompetenzzentren der Länder

3.3.5 Leistungsbild Interdisziplinäres Projektmanagement für PPP-Hochbauprojekte des AHO/DVP

3.3.6 Untersuchungen in Großbritannien

3.3.7 Abgrenzung der Arbeit

3.4 Die Projektstufen im Lebenszyklus von PPP

3.4.1 Projektstufe 0 – Projektgenesis

3.4.2 Projektstufen 1 – Projektvorbereitung und Eignungsüberprüfung – und 2 – Konzeption

3.4.3 Projektstufe 3 – Ausschreibung und Vergabe

3.4.4 Projektstufen 4 bis 6 – Planen und Bauen, Bewirtschaften und Verwertung

4 Entwicklung eines systematisierten Entscheidungsmodells für PPPs im Hochbau (SE3P)

4.1 Vorgehensweise und Kriterien der Wirtschaftlichkeits-betrachtung

4.1.1 Entwicklung der Struktur von Wirtschaftlichkeitsberechnungen für PPPs

4.1.2 Strukturübergreifende thematische Aufbereitung

4.1.3 Aufbereitung der sequentiellen Themen

4.1.4 Aufbereitung der lebenszyklusübergreifenden Themen

4.2 Umsetzung und Dokumentation der Einzelelemente der Berechnung bzw. der Bewertung und deren Interaktion

4.2.1 Anforderungen und Randbedingungen im Hinblick auf Umfang, Transparenz und Handhabbarkeit

4.2.2 Allgemeine Projektdaten

4.2.3 Modul Planung

4.2.4 Modul Realisierung

4.2.5 Modul Betrieb

4.2.6 Modul Erträge

4.2.7 Modul Verwertung

4.2.8 Modul Risiken

4.2.9 Modul Finanzierung

4.2.10 Modul Steuern

4.2.11 Modul Schnittstelle nicht monetäre Kriterien

4.2.12 Auswertung

5 Validierung des Modells durch Expertenbefragung

5.1 Auswahl der Experten und Ablauf des Verfahrens

5.2 Allgemeine Aussagen zu PPP und Wirtschaftlichkeits-untersuchungen

5.2.1 Charakterisierende Bestandteile von PPP

5.2.2 Integrale „Soll“-Leistungsbestandteile von PPPs

5.2.3 Lebenszyklus und Nutzen als generelle Grundlage von Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen bei Immobilien

5.2.4 Überprüfung der Ergebnissensitivität

5.3 Bestätigung der Thesen zur Modellentwicklung und Umsetzung

5.3.1 VOFI, DCF-Methode und Diskontierung

5.3.2 Darstellung der Prognoseungenauigkeit

5.3.3 Berücksichtigung von Projektleitung und PM

5.3.4 Vergleichbarkeit verschiedener Eigentumsverhältnisse

5.3.5 Geschlossene iterative Ermittlung von Kapitalkosten und Steuern

5.3.6 Methode der Risikoschätzung und -berechnung

5.3.7 Konsistente standardisierungsfähige Definition von Service Payments (Angebot), Gesamtkosten und PSC/PBC

5.3.8 Verständlichkeit, Transparenz und Plausibilitätsprüfung

5.3.9 Einbindung nicht monetärer Kriterien und die Methode der paarweise korrelativen Gewichtungsermittlung

5.3.10 Entscheidungsempfehlung aus Kostenkorridor und Nutzen

5.4 Fazit aus den Expertenbefragungen

6 Nachweis der Anwendbarkeit und Verifizierung der instrumentellen Funktion der SE3P

6.1 Projekt 1 – Kreishaus Unna

6.1.1 Projektbeschreibung

6.1.2 Auswertung der praktischen Anwendung

6.2 Projekt 2 – Verwaltungsbau des Landes Bayern

6.2.1 Projektbeschreibung

6.2.2 Auswertung der praktischen Anwendung

6.3 Fazit aus den praktischen Anwendungen

7 Zusammenfassung, Grenzen und Nutzenstiftung

7.1 Zusammenfassung

7.2 Grenzen der Gültigkeit und Anwendbarkeit des Modells

7.3 Stellungnahme zu möglichen Einwänden

7.4 Nutzenstiftung der Arbeit

8 Ausblick

8.1 Controlling von PPPund konventionellen Projekten

8.2 Ausweitung und Standardisierung der Datenbasis

8.3 Erweiterbarkeit der SE3P

8.4 Ansätze für das Gros der konventionellen Projekte

8.5 Geschäftsfeldanalyse/-entwicklung bei Consulting/Bauunternehmen

8.6 (Mindest-) Standardisierung von Wirtschaftlichkeitsberechnungen

Anhang

Anhang A

Anhang B

Anhang C

Anhang D

Glossar

Literaturverzeichnis

Monographien

Artikel, Vorträge, Websites und Dateien

Regelwerke