Bewertung von Seniorenimmobilien - Der Verkehrswerte am Beispiel eines geplanten Seniorenpflegeheims

Studienarbeit aus dem Jahr 2005 im Fachbereich BWL - Sonstiges, Note: 1,3, Hochschule für Technik und Wirtschaft Berlin, Veranstaltung: Immobilienrelevante Rechts- und Steuerrechtsgebiete, Sprache: Deutsch, Abstract: Aufgrund des demographischen und soziokulturellen Wandels und der Veränderungen am Immobilienmarkt war in den letzten Jahren am Markt für Seniorenimmobilien ein regelrechter Aufschwung zu beobachten. Vor allem Kapitalanleger interessieren sich für den neuen Markt für Seniorenimmobilien. Gründe für dieses Interesse sind einerseits die günstige Einkommens- und Vermögenssituation der Senioren und anderseits der stetig wachsende Anteil der älteren Bevölkerung, wodurch die Nachfrage nach Betreuung und Pflege immer mehr steigt. Laut Prognosen wird der Anteil der über 60-jährigen bereits im Jahr 2030 auf ein Drittel der Bevölkerung geschätzt und die Anzahl der Pflegebedürftigen könnte sich verdreifachen. Es wird angenommen, dass ca. 14.000 neue Pflegeheime in Deutschland gebaut werden müssen und ein Investitionsvolumen von ca. 130 Mrd. EUR dafür benötigt wird. Des Weiteren sind die erforderlichen Mieten meist konjunkturabhängig realisierbar und derzeit noch durch Pflegekassen und ggf. Sozialämter abgesichert. Trotzdem sind deutliche Marktsättigungstendenzen erkennbar. Ursachen dafür sind z. B. ungeeignete Standorte, Ausstattungsmerkmale sowie überhöhte Mieten der Senioreneinrichtungen. Dem erheblichen Investitionsbedarf steht aber auch eine gewisse Zurückhaltung einiger Investoren hinsichtlich der Investitionen in Seniorenimmobilien gegenüber. Erkennen lässt sich dies anhand zahlreicher Insolvenzen und Konkurse von Betreiberunternehmen innerhalb der letzten Jahre und an den daraus resultierenden Pachtausfällen der Investoren bzw. Eigentümer. Hauptsächliche Gründe für dieses Verhalten sind vor allem die wachsende Marktintransparenz sowie der ungleiche Informationsstand der einzelnen Marktteilnehmer auf der Angebotsseite, d.h. die Investoren, die Betreiber und die Bauträger. Während die Bauträger Kenntnisse über die Bau- und Investitionshöhe und die Betreiber Kenntnisse über die zu erzielbaren Mieten haben, ist der Investor einem großen Informationsdefizit ausgesetzt.